Egregio Avvocato,  

mi chiamo Adele e avrei bisogno di un suo aiuto in merito ad una questione che mi riguarda direttamente. Nel mese di maggio del corrente anno, mi sono trasferita in un nuovo appartamento all’interno di un edificio condominiale ma, al momento di chiudere la trattativa, mi sono accorta che il precedente proprietario non è stato puntuale con i pagamenti delle spese condominiali. Volevo pertanto sapere da Lei come si ripartiscono le spese condominiali tra venditore ed acquirente e se il nuovo proprietario è tenuto a corrispondere tutti gli arretrati.

La ringrazio.

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Gentile Signora,

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio. L’obbligazione di partecipare alle spese in proporzione della quota posseduta (art. 1123 c.c.), infatti, ha natura di obligatio propter rem, essendo il pagamento degli oneri condominiali conseguenza della contitolarità del diritto reale sui beni e servizi comuni (Cass. 6323/2003). Ciò significa che per individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali si deve avere riguardo all’appartenenza del bene. Uno dei principali problemi che possono insorgere in relazione alla ripartizione dei contributi condominiali è collegato, di conseguenza, ai trasferimenti di proprietà di immobili ubicati in stabili condominiali e riguarda la suddivisione delle spese tra alienante ed acquirente, sia nei rapporti tra loro che nei rapporti con il condominio.

L’orientamento giurisprudenziale oggi prevalente ritiene che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio nasca non dalla preventiva approvazione della spesa bensì per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta (Cass. 6323/2003; Cass. 23345/2009; Cass. 23686/2009).

In ragione di tale orientamento, pertanto, in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio condominiale, è tenuto alla spesa colui che è condomino (cioè proprietario) al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa, anche se la stessa è stata deliberata dal precedente proprietario.

Per quanto riguarda, invece, i rapporti con il condominio, l’art. 63, secondo comma delle disp. att. c.c. regola espressamente il caso di subentro di nuovo condomino, prevedendo che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». La legge sancisce, pertanto, un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente – sebbene limitato nel tempo (anno in corso ed anno precedente) per il pagamento degli oneri condominiali. In virtù della previsione legale dell’art. 63, comma secondo disp. att. c.c., il compratore che sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto di rivalersi nei confronti del precedente proprietario.

Sergio Scicchitano