La Corte di Cassazione – con la recentissima ordinanza n. 10472/2023 – ha provveduto ad ampliare le possibilità legali per poter comprovare la proprietà di un immobile, evitando pertanto sia di ricorrere al notaio che di pagare le relative spese di atto pubblico che ne derivino.

Invero, secondo quanto stabilito in sede di legittimità, la proprietà può essere dimostrata anche in assenza di atto pubblico, ovverosia mediante una semplice scrittura privata.

Se da un lato si è ampliata la gamma delle possibili modalità previste dalla legge per comprovare la proprietà di un immobile, dall’altro affinché la scrittura privata assuma valore in tal senso è necessario che sia intervenuto tra le parti un patto, il c.d. patto fiduciario.

Tutte quelle volte in cui una persona acquisti un immobile ma, per svariate ragioni – quali timore di un pignoramento – intesti il medesimo ad un’altra potrebbe esservi il rischio che in futuro il legittimo proprietario del bene non riesca a dimostrare di essere tale. In altre parole, ci si chiede in che modo il legittimo proprietario dell’immobile possa rivendicare i suoi diritti laddove, formalmente, il bene appartenga ad un soggetto terzo.

A questo interrogativo la Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha chiaramente stabilito che la proprietà del bene si può dimostrare anche mediante una dichiarazione scritta dell’intestatario, c.d. fiduciario.

Quest’ultimo può riconoscere – in qualsiasi momento e, pertanto, anche successivamente all’acquisto dell’immobile – di non essere l’effettivo proprietario dello stesso mediante, appunto, la scrittura privata.

Laddove si rinvenga suddetto documento, il fiduciante (quale legittimo proprietario del bene ma che formalmente non risulta tale) è esonerato da qualsivoglia onere di dimostrare l’esistenza del patto fiduciario intervenuto tra le due parti.

L’accordo in esame è molto utile in caso di coppie sposate o di conviventi quando si ha la necessità di far configurare la proprietà in capo ad un solo coniuge anche se il bene è dell’altro oppure in comunione e, procedendo con scrittura privata, firmata dal solo fiduciario, si elimina qualsiasi necessità di attingere ad un atto notarile e si risolve ogni possibile controversia circa la titolarità del bene in caso di separazione tra i coniugi.

Il “patto fiduciario”, infatti, è un mero accordo mediante il quale, due parti si accordano affinché una di esse si impegni a trasferire all’altra in futuro e secondo condizioni prestabilite un bene, con l’impegno a restituirglielo a sua richiesta o entro un termine prestabilito.

Se, in seguito, sorgesse una controversia in merito, il fiduciante potrebbe rivendicare la proprietà dell’immobile in virtù della scrittura privata e, invero, secondo il recente orientamento della Cassazione il fiduciante non ha l’obbligo di dimostrare l’esistenza del patto fiduciario laddove disponga di un documento avente forma scritta in cui il fiduciario ammette di non essere il proprietario del bene medesimo.

L’importanza dell’ordinanza n. 10472/2023 è foriera dell’apertura di nuove strade legali per poter dimostrare la proprietà di un bene determinato, facendo venir meno la necessità di ricorrere sempre ad un atto notarile. Questa chiave di svolta potrebbe, in futuro, avere un impatto significativo nel panorama giuridico anche per quanto concerne la necessità di proteggere debiti futuri o di regolare la proprietà tra coppie sposate o conviventi e, pertanto, rendere più accessibile e flessibile anche il diritto immobiliare.

Dott.ssa Chiara Giannella