Con sentenza n. 10483/2015 la Cassazione si sofferma sulla legittimità o meno dell’apertura di un nuovo accesso al fabbricato.

Sostiene il ricorrente che l’ingresso realizzato sia posto in modo esclusivo al servizio e al godimento di una parte soltanto dell’edificio, ossia dei soli condomini di detta scala, con conseguente esclusione del diritto di partecipare all’assemblea inerente ai relativi beni, servizi e impianti da parte dei condomini dell’altra scala.

La Giurisprudenza ha da sempre affermato che le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell’art. 1117, n. 1, c.c. (Cass. 12-2-1998 n. 1498).

Secondo la Cassazione il ricorrente non avrebbe superato detta presunzione non avendo offerto prova della proprietà o dell’uso esclusivo di detto ingresso in favore dei soli condomini ubicati in detta scala.

Infatti la semplice presenza in un edificio di più scale e più androni non è di per sé sola sufficiente – in mancanza di più puntuali indicazioni circa le concreta conformazione e le caratteristiche strutturali del fabbricato – a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari rispetto alla rimanente parte dell’intero fabbricato.

Del resto la funzione della scala è quella di consentire l’accesso al tetto o al lastrico solare comuni all’intero edificio e l’androne quella di far accedere non solo alla scala, ma anche ai muri perimetrali.

Con l’occasione la Corte si ribadisce anche un ulteriore orientamento pacifico ossia che le delibere condominiali con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale devono essere qualificate come annullabili e non nulle e devono, pertanto, essere impugnate, a pena di decadenza, nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (v. Cass. 7-3-2005 n. 4806).