Caro avvocato,

nel mio condominio costituito nel 1950 i posti auto del garage sottostante la palazzina, in numero inferiore rispetto agli appartamenti, non sono assegnati ai singoli condomini ma sono di proprietà ed uso comune.

Da oltre trenta anni il Signor Bianchi, uno dei condomini, occupa continuamente con la propria autovettura il primo posto entrando nell’autorimessa e nessuno degli altri condomini ha mai parcheggiato la propria autovettura in quel posto quando l’auto del Signor Bianchi è fuori garage.

Con deliberazione assembleare, successiva al trentennio, il condominio stabilisce l’uso turnario dei posti macchina.

Il Signor Bianchi trascorso un anno dalla piena e legale conoscenza della deliberazione, contesta la delibera sostenendo che di aver usucapito la proprietà del posto auto negando pertanto al sottoscritto e agli altri condomini l’utilizzo del suo presunto posto auto.

Alla luce di ciò le chiedo: ma il Signor Bianchi è diventato davvero il proprietario del quel posto auto? Può davvero vietare di parcheggiarci la mia autovettura?

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Caro Signore,

in primo luogo Le faccio presente che ai sensi dell’art. 1137 c.c. il condomino dissenziente può far ricorso avvero le delibere condominiali entro e non oltre 30 giorni decorrenti dalla data della deliberazione e dalla data della comunicazione per gli assenti.

Il codice civile dunque parla semplicemente di deliberazioni contrarie alla Legge o al regolamento di condominio richiedendone l’impugnazione tempestiva.

Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno ritenuto applicabile all’invalidità delle delibere i concetti di nullità e annullabilità.

In particolare è stato stabilito che il termine ex art. 1137 trova applicazione unicamente nei confronti delle delibere annullabile.

Di converso, le delibere nulle possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse e in qualunque tempo.

La questione è tata risolta dalla sentenza n. 4806/05 della S.C. a S.U.  la quale ha infatti affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all’ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Ha inoltre affermato che, nell’ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale, sono da ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato all’amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Alla luce di quanto sopra esposto dunque il Signor Bianchi risulta decaduto dalla possibilità di impugnare la delibera a meno che non dimostri che la stessa sia in qualche modo viziata da nullità.

Premesso quanto sopra andiamo ora a verificare se il Signor Bianchi possa o meno ritenersi proprietario del posto auto in forza di usucapione.

In primo luogo le faccio presente che ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rilevare sullo stesso anche esteriormente una indiscussa e piena signoria in contrapposizione alla inerzia del titolare ( CAss. 18392/06).

Nel corso degli anni la giurisprudenza di legittimità non ha più ritenuto sufficiente ai fini della configurabilità del possesso ad usucapione il godimento esclusivo della cosa comune da parte del compossessore risultando, per converso, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa attraverso un’attività apertamente contrastante e incompatibile con il possesso altri in modo tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti con dominus ( Cass. 19478/07).

Ciò sta chiaramente a significare che per la configurabilità del possesso ad usucapionem, non sono più sufficienti meri atti di gestione consentiti al singolo compossessore né atti formalmente tollerati da altri ( Cass. 16841/05).

Ne segue che presupposto necessario per usucapire un bene comune è la chiara manifestazione da parte dell’interessato di possedere non più uti condiminius bensì uti dominus come torno a ripeterle.

Nel caso di specie questo requisito risulta del tutto assente.

Tanto è vero che il Signor Bianchi si è solo limitato per più di trenta anni a parcheggiare la propria auto nel medesimo posto  auto senza però aver mai manifestato la chiara volontà di possedere detto posto uti dominus per esempio costruendogli tutt’attorno un piccolo recinto.

Concludo dunque che il Signor Bianchi non esseno in alcun modo divenuto il proprietario del posto auto in questione non può in alcun modo, caro Signore, vietarle di posteggiare ivi la sua autovettura.

Sergio Scicchitano