Gentile avvocato,

ieri si è tenuta l’assemblea condominiale per discutere dei lavori alla facciata, mentre la convocazione era stata fatta per oggi.

In ogni caso si è deciso, con il mio voto sempre contrario, che i lavori li farà una ditta, che saranno eseguiti i lavori con i ponteggi tradizionali (mio padre ingegnere suggeriva il ragno), di lasciare 90 giorni di tempo (mio padre ha invano messo per iscritto che 60 giorni erano più che sufficienti), di iniziare i lavori subito appena nominato il direttore dei lavori. E’ possibile impugnare quanto deliberato?

Ho chiesto delle penali (non indicate nel capitolato) e l’amministratore mi ha risposto che sono stabilite per legge (100-200 euro al giorno). E’ vero? Mi sembrano cifre basse.

Finita l’assemblea, ho chiesto all’architetto delucidazioni sui lavori. Tra queste, quanto secondo lui può durare l’intervento dal lato del mio giardino e se possono restare le tende da sole ed i mobili da esterno che ho. Mi ha sempre risposto che non lo sa e che dovrò parlare con chi si occuperà di costruire i ponteggi. Come è possibile che non conosce le risposte?

Il titolare della ditta che avevo contattato per le offerte mi ha detto che posso tutelarmi chiedendo all’amministratore un piano dei lavori da far visionare a chi voglio io, così da poter eventualmente contestare perché i tempi così come le modalità di esecuzioni devono essere da me accettate e concordate. 

Cordiali saluti

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Gentile signora,

l’art. 1137, comma 2 del c.c. stabilisce espressamente che, contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria; al terzo comma la norma chiarisce che il ricorso deve essere proposto, a pena di decadenza, entro 30 giorni decorrenti dalla data di deliberazione per i dissenzienti.

Per deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti appunto al procedimento di convocazione od informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Sono invece affette da “nullità” le deliberazioni dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le deliberazioni con oggetto impossibile o illecito contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume, le deliberazioni con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini e le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Le deliberazioni nulle possono essere impugnate da chiunque ne abbia interesse avanti l’autorità giudiziaria in ogni tempo, e quindi anche oltre il termine di decadenza previsto dal citato art. 1137 cod. civ. il quale ha un’ampia portata e rilevanza proprio in riferimento alle deliberazioni annullabili.

Detto questo, a mio avviso,  Lei può in astratto impugnare la delibera che – sostiene – è stata emessa senza regolare convocazione, ma ovviamente dovrà decidere entro 30 giorni.

È chiaro che potrà anche pretendere che venga fatto un capitolato che preveda una data di ultimazione dei lavori con penale per la ditta in caso di ritardo così potranno essere previste penali per il caso di altri inadempimenti di ogni genere e natura. E che preveda, inoltre, l’obbligo di costituire garanzia per il caso di danneggiamenti (assicurazioni r.c. ovvero fideiussioni, e altro).

A questo proposito ci tengo a precisare che non esistono penali ex lege e quindi quello che Le è stato detto dall’Amministratore è infondato.

Cordiali saluti,

Sergio Scicchitano