Con sentenza n. 5803 del 19 aprile 2018 la Corte di Cassazione si pronuncia in merito alla possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione di immobili urbani nel caso di dissesto finanziario del conduttore.

L’ art 27 l. n. 392 del 1978, al comma ottavo prevede che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

La corte spiega che per l’integrazione dei gravi motivi legittimanti il recesso sia necessaria la ricorrenza di fatti che siano: 

• estranei alla volontà del conduttore (obiettivi)
• imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto
• tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto contrattuale

Gli Ermellini sottolineano che anche uno stato di crisi economica che presenti i suddetti elementi può configurare quei “gravi motivi” previsti dalla legge sulla locazione degli immobili urbani e quindi dare diritto al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di affitto.

La Corte poi nel prosieguo della motivazione offre alcune indicazioni di rilievo per individuare il corretto ambito di applicazione della norma, ossia:

• la scelta di adeguamento strutturale dell’azienda o trasferimento del centro direzionale da parte del conduttore imprenditore commerciale non comporta il venir meno dei gravi motivi se tale scelta sia conseguenza di elementi oggettivi di crisi aziendale.
• I gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, ultimo comma, devono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

Nel caso di specie si trattava della riforma di una sentenza della Corte d’Appello di Venezia la quale, dopo aver riscontrato la sussistenza di elementi oggettivi di crisi aziendale, aveva dichiarato illegittimo il recesso anticipato, con una pronuncia, al dire della Suprema Corte, priva di logica con una motivazione apparente ed in palese contrasto con la norma de quo.

Dott. Daniele Moccia