Con sentenza n. 9449 del 2016 le Sezioni Unite della Cassazione sono tornate ad affrontare la questione della natura della responsabilità conseguente ai danni occorsi al condomino per infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo ad uso esclusivo.

La Corte innanzitutto ricorda che precedentemente le Sezioni Unite (n. 2672 del 1997) avevano ricondotto la responsabilità per infiltrazioni provenienti dal lastrico ad uso esclusivo all’obbligo di tutti i condomini di conservare le parti comuni (art. 1223, primo comma, cod. civ.) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 cod. civ.).

In sintesi le Sezioni Unite del 1997 ritenevano che tanto l’art. 1123, primo comma, cod. civ., quanto l’art. 1126 cod. civ. individuano tipi di obbligazioni propter rem, consistenti nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio.

Successivamente a questa pronuncia ne sono seguite ulteriori delle Sezioni Semplici che invece hanno ricondotto la vicenda in esame nell’ambito di applicazione dell’art. 2051 cod. civ..

Si è, infatti, sostenuto che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde, in base al disposto dell’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Dinanzi a tali orientamenti contrastanti la questione è stata nuovamente sollevata alle Sezioni Unite.

Il Collegio ha ritenuto in questo caso che alla questione debba rispondersi nel senso che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo deve essere ricondotta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 cod. civ., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo.

Ritiene, altresì, che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ..

Del resto, proseguono le Sezioni Unite, il proprietario dell’appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l’inadempimento dell’obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell’uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio.

Sicché il tipo di responsabilità più adeguato al caso di specie è quello previsto dall’art. 2051 cod. civ..

In conclusione le Sezioni Unite escludono la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, affermando invece la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano.

Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

Avv. Gavril Zaccaria