Egregio avvocato, vorrei porle un quesito. Siamo due condomini che hanno in comune un garage interrato all’interno del quale ci sono due entrate che portano ai relativi condomini. Per 37 anni ogni condominio ha utilizzato la parte del garage dove ci sono i posti auto attigua e vicina alla propria entrata nel condominio.

Ora l’altro condominio di cui non faccio parte vuole invertire le due parti, quindi il nostro condominio dovrebbe utilizzare posti auto lontani dalla nostra porta di entrate. Questo comporta anche pericolo in quanto muoversi a piedi da una parte all’altra con borse della spesa non è agevole. Inoltre per la legge antincendio i posti auto non dovrebbero essere vicini alle proprie porte di entrata al condominio? Ci si può avallare in qualche modo anche del diritto di usucapione?

Grazie per la disponibilità.

Elisabetta

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Gentile Elisabetta,

per poter rispondere al quesito che pone, occorre far riferimento a diverse normative. La questione infatti sembrerebbe rientrare, secondo quanto riferisce, alle problematiche inerenti ai cd. “supercondomini”.

È noto infatti che la legge individua con l’espressione di “supercondominio” quella situazione che si verifica nel caso in cui un complesso edilizio sia distinto in diversi corpi di fabbrica i quali, pur essendo strutturalmente autonomi, siano dotati di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.. Ai complessi di edifici che recano queste caratteristiche si applicano, secondo quanto stabilito dall’art. 1117 bis, introdotto con L. 11/12/2012, n. 220, le disposizioni relative al condominio degli edifici. Il garage interrato con i due ingressi può essere considerato dunque una “parte comune”, stante la comproprietà con gli inquilini dell’altro condominio.

Ciò posto, per poter far valere il suo diritto sulla parte di garage attigua alla porta d’ingresso del suo condominio, è opportuno sapere se l’assegnazione dei posti auto all’interno del garage in questione sia frutto di un accordo tra rispettivi condomini, se ci sia stata una delibera o un accordo che stabilisce la disciplina di utilizzo delle parti comuni. In caso positivo, ovviamente, potrebbe far valere l’accordo precedentemente reso per opporsi all’inversione dell’assegnazione dei posti auto. In caso negativo, invece, la questione è più complessa.

Anzitutto, è bene sottolineare come non esista nella normativa antincendio un obbligo specifico di vicinanza del posto auto alla porta d’ingresso dello stabile. La normativa in questione stabilisce che i parametri per il dimensionamento delle autorimesse private sono:

a) la densità di affollamento pari a 0, 1 persone/mq per autorimesse non sorvegliate e 0, 01 persone/mq per quelle sorvegliate;

b) la capacità di deflusso: 50 al piano terra, 37, 5 per i primi tre piani fuori terra ed interrati, 33 per i piani oltre il terzo fuori terra o interrato;

c) la larghezza delle vie di uscita: non inferiore a due moduli, salvo alcuni casi particolari;

d) il numero delle uscite: non inferiore a due, salvo alcuni casi particolari;

e) la lunghezza dei percorsi di esodo: non inferiore a 40 m o 50 m in presenza d’impianti di spegnimento automatico (D.M. 01.02.1986).

In sostanza, vi è un obbligo di stabilire le uscite e le distanze minime, ma nulla è previsto rispetto alla vicinanza con la porta d’ingresso dei condomini. Quanto alla possibilità, in secondo luogo, di avvalersi del diritto di usucapione, occorre preliminarmente fare alcune precisazioni. L’istituto è regolato dal disposto dell’art. 1158 c.c., da cui si evince che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquista in virtù del possesso continuato per vent’anni”.

L’usucapione dei beni condominiali, secondo la nota ordinanza n. 13893 del 2.08.2012 della VI Sezione Civile della Corte di Cassazione, è riconosciuta laddove sia provato in modo specifico il possesso esclusivo del locale – in questo caso, della porzione di garage interrato – e che sia insufficiente la prova di una condotta che sia unicamente la manifestazione di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale, che, in effetti – da quanto mi pare di capire nel caso di specie –  rimane liberamente accessibile da tutti gli inquilini.

Da quanto mi scrive, dunque, desumo che sarebbe difficile provare il possesso esclusivo del bene in oggetto, poiché fino ad ora – secondo quanto da Lei prospettato – la sua condotta rientra nell’esercizio del diritto di comproprietà.

Potrei comunque formulare un parere più approfondito e specifico qualora volesse fornirmi dettagli ulteriori sul garage in questione (ad esempio, a che titolo – se vi è stata – ha ricevuto l’assegnazione del posto auto; di quale tipo di posti auto il garage è composto).

Intanto Le invio i miei migliori saluti.

Sergio Scicchitano