1. PREMESSA

 L’art. 1813 c.c. dispone: <<il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità>>.

Dal testo della norma, <<una parte consegna all’altra>>, si ricava la natura reale del mutuo poiché il perfezionamento dell’accordo avviene al momento della consegna della cosa [1]. In altri termini, la fase della consegna, non costituisce esecuzione dell’accordo, ma rientra nella fase di formazione del contratto: la sola promessa, non seguita dalla dazione della res, non produrrà alcun obbligo in capo al mutuante. Di questo avviso anche la giurisprudenza [2] di legittimità la quale ritiene che: <<Il mutuo è contratto di natura reale che si perfeziona con la consegna di una determinata quantità di danaro (o di altre cose fungibili) ovvero con il conseguimento della giuridica disponibilità di questa da parte del mutuatario>>.

Tale impostazione comporta sul piano del diritto conseguenze considerevoli. Innanzitutto il mutuante rimane nella disponibilità delle somme le quali possono essere destinate per altri affari fino al momento della consegna; secondo poi, in caso di mancata consegna, il mutuatario non può attivare i rimedi posti dall’ordinamento in caso di inadempimento: non potrà chiedere l’adempimento coattivo dell’obbligazione del mutuante né il risarcimento dell’interesse contrattuale positivo (ossia quell’interesse ad ottenere la prestazione contrattuale). L’ accordo delle parti rimane quindi compreso nella fase delle trattative e, in caso di violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede ai sensi dell’art. 1337 c.c., può essere fonte di responsabilità precontrattuale per il mutuante il quale deve risarcire l’interesse del mutuatario a non essere coinvolto in trattative inutili (c.d. interesse negativo).

Il mutuo inoltre si presume sia un contratto oneroso a prestazioni corrispettive poiché l’art. 1815 comma 1 dispone: <<salva diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante>>. L’onerosità deriva dal fatto che entrambe le parti compiono un sacrifico (il mutuatario perde la diponibilità delle somme e il mutuante deve corrispondere gli interessi) mentre, la corrispettività, è data dal rapporto sinallagmatico che intercorre tra l’attribuzione patrimoniale del mutuante e la corresponsione degli interessi del mutuatario [3].

Dal punto di vista strutturale il contratto di mutuo è formato da due elementi: l’accordo delle parti e la consegna delle cose; la sola prova della consegna non è idonea a provare l’esistenza del contratto di mutuo. Alla consegna, deve necessariamente aggiungersi un accordo il quale manifesta la volontà delle parti di attribuire alla traditio il valore di prestito con l’obbligo di restituzione di quanto ricevuto: <<la traditio, costituisce un atto per così dire “neutro e incolore” che rileva in una molteplicità di contratti per finalità differenti. Di qui l’esigenza di un collegamento con uno specifico rapporto o con un titolo>> [4].

Dalla natura di contratto a struttura complessa deriva l’obbligo per il mutuante  che chiede la restituzione delle somme di dare prova non solo dell’avvenuta consegna ma anche dell’accordo sottostante; anche la Suprema Corte [5] si è pronunciata in tal senso: <<Rileva anzitutto il Collegio che, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, la parte la quale fondi la sua domanda sul contratto di mutuo ha l’onere di provare gli elementi costitutivi di tale contratto e quindi non solo la consegna della somma, ma anche il titolo di essa, trattandosi di atto di per sé neutro, adattabile ad una serie di cause>>.

Da sottolineare che con la traditio il mutuatario ottiene la proprietà di quanto ricevuto: la consegna non deve necessariamente immettere il mutuatario nel possesso delle cose poiché qualsiasi atto idoneo a far acquisire la proprietà dei beni potrà configurarsi come traditio al di là della trasmissione materiale degli stessi [6].

Per quanto riguarda la forma, in linea generale [7], il mutuo è un contratto a <<forma libera>> [8] per la stipulazione del quale l’ordinamento non richiede l’utilizzo di una forma specifica; da ciò ne consegue che l’accordo potrà essere concluso anche verbalmente.

Un breve cenno in tal senso va fatto agli interessi. Come detto poc’anzi, gli interessi sono il corrispettivo che il mutuatario è tenuto a corrispondere al mutuante quale prezzo per l’utilizzo del denaro. L’art. 1815 comma 1 secondo periodo prevede che <<per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell’art. 1284 c.c.>>. Tale articolo, al comma 3, prevede che gli interessi pattuiti in misura superiore a quella determinata per legge, devono essere determinati per iscritto, altrimenti sono dovuti nella misura legale; dalla norma ricaviamo innanzitutto, che gli interessi in misura uguale o inferiore a quella legale possono essere pattuiti in qualsiasi forma; inoltre la stessa norma impone la forma scritta per gli interessi ultra legali: la mancanza della forma scritta comporta la nullità della clausola e la riconduzione degli interessi al tasso di legge [9]. La disciplina generale così delineata viene integrata nel caso di mutuo bancario che possiamo approssimativamente definire un contratto di mutuo dove il mutuante è una banca ossia “un’impresa commerciale che  che compie operazioni monetarie e creditizie, e la cui funzione principale, oltre alla custodia di valori e ai pagamenti, è quella di farsi intermediario nella circolazione della moneta, raccogliendo il risparmio e concedendolo in prestito” [10] nelle forme di società per azioni o di società cooperativa per azioni a responsabilità limitata alle condizioni stabilite dall’art. 14 del d.lgs. n. 385 del 1993 (TUB).

La disciplina è volta soprattutto a tutelare il risparmiatore parte debole del rapporto contrattuale il quale, a causa dello squilibrio contrattuale, potrebbe essere indotto dall’istituto di credito ad accettare un finanziamento a condizioni inique. Trova infatti applicazione, in base all’art. 121 del TUB, anche ai contratti bancari, il Dlgs. 206/2005 (codice del consumo) poiché l’istituto di credito rientra nella nozione di professionista delineata dall’art. 3 lett. c del presente decreto [11].

Tra le deroghe più rilevanti possiamo indicare l’obbligo di forma scritta previsto dall’art. 117 del TUB il quale dispone al comma 1 che “I contratti sono redatti per iscritto e un esemplare è consegnato ai clienti” oppure il comma 4 dello stesso articolo che dispone l’obbligo per la banca di indicare nei contratti “il tasso d’interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, inclusi, per i contratti di credito, gli eventuali maggiori oneri in caso di mora”. Impossibile, poi, non citare le modifiche intervenute a seguito dell’adozione della direttiva europea 2014/17/UE la quale è stata recepita in Italia con d.lgs. 21 aprile 2016, n. 72  e che ha introdotto nel titolo VI del TUB il capo I bis recante una serie di norme a tutela del risparmiatore applicabili nel caso di contratti sottoscritti dai consumatori aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale [12]. In sostanza, la disciplina del mutuo, in tema di diritto bancario, subisce modifiche tali da poter quasi ritenere che si sia voluto prevedere un contratto di finanziamento completamente distinto dal mutuo generale.

Note

[1] La natura reale del contratto di mutuo è stata affermata nel diritto romano (Institutiones, III, 89, 90) quando Gaio affermava :<< L’obbligazione si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo>>; il legislatore del ’42 conferma tale impostazione del contratto. Da segnalare però, che in sede di lavori preparatori, nella Rel. Del Guardasigilli n. 537, era stata proposta di abbandonare la formula tralatizia e considerare il mutuo come contratto consensuale.

[2] Cass., 27 agosto 2015, n. 17194; in dottrina M. Iannini, Il rapporto. Struttura e natura del contratto di mutuo, in Il Mutuo il sistema delle tutele a cura di G. Cassano, Padova 2009, p. 3 ss., evidenzia come parte della dottrina abbia cercato di attribuire natura consensuale al contratto di mutuo al fine di adattarlo alle esigenze del mercato che <<reclama forme di finanziamento vincolanti in forza del mero consenso, al fine di una maggiore snellezza e rapidità nelle operazioni di credito>>. Tale orientamento, (F. Carresi, Il comodato. Il mutuo, in Tratt. Vassalli, Torino, VIII, 1954, p. 87) sostiene la consensualità del mutuo sulla base dell’art. 822 c.c. che disciplina la promessa di mutuo disponendo: <<chi ha promesso di dare a mutuo può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie>>. Tale norma, secondo la dottrina, comporterebbe che il semplice accordo sarebbe costitutivo di un vincolo tra le parti già prima della consegna configurando così uno schema negoziale <<incompatibile con quello reale e su questo prevalente in quanto in grado di essere pienamente efficace già prima della consegna, la cui indicazione, nell’art. 1813 c.c., avrebbe quindi la sola funzione di descrivere il meccanismo operativo del contratto>>. In senso opposto la giurisprudenza, Cass., 16 settembre 1986, n. 5630, la quale ritiene però che la promessa di mutuo può essere intesa come contratto preliminare di mutuo che si perfeziona con la consegna: la promessa produce il solo obbligo del promittente mutuante di consegnare le cose non sussistendo un contrapposto obbligo di restituzione in capo al mutuatario il quale nasce solo al momento della consegna. Da segnalare che, in mancanza di una norma inderogabile, la giurisprudenza ha pacificamente ammesso la possibilità delle parti, in virtù del principio di autonomia negoziale sancito dall’art. 1322 c.c., di costituire negozi che ricalcano lo schema del contratto di mutuo ma dove la consegna non è atto di perfezionamento del contratto bensì esecuzione di un’obbligazione. In particolare la Cass., 3 dicembre 2007, n. 25180, ha riconosciuto la natura consensuale del mutuo di scopo (<<infatti, con l’incontro delle volontà delle parti sorge solo l’obbligazione a carico del finanziatore di erogare la somma mutuata ed a favore del mutuatario il diritto di credito a tale erogazione>>) che si configura quando il mutuante si obbliga a finanziare il mutuatario il quale a sua volta si impegna a restituire le somme versate con gli interessi e a destinare le stesse ad una specifica finalità (ad es. acquisto di un immobile ad uso abitativo); la distrazione delle somme dalla finalità stabilita configura come inadempimento contrattuale e può essere causa di risoluzione del contratto.

[3] Cass., 21 febbraio 1995, n. 1861, la quale afferma: <<il contratto di mutuo oneroso (art. 1813 e 1815) rientra tra i contratti con prestazioni corrispettive. La struttura reale del contratto di mutuo e la circostanza che da tale contratto derivino obbligazioni solo per il mutuatario non impediscono di ricondurre il mutuo oneroso alla categoria ora indicata. Il tratto che la contraddistingue non è la bilateralità delle obbligazioni, ma la causa di scambio, la interdipendenza tra le attribuzioni patrimoniali, il trovare l’una attribuzione giustificazione nell’altra secondo un dato rapporto di equilibrio economico>>. La natura di contratto a prestazioni corrispettive vale allora solo per il mutuo oneroso poiché nel mutuo gratuito la restituzione del tantundem rappresenta la normale esecuzione dello schema negoziale non potendo essere considerato corrispettivo dell’attribuzione del mutuante. In altre parole, la restituzione di quanto ricevuto non trova causa nella messa a disposizione da parte del mutuante e quindi, non essendo le due prestazioni in rapporto di reciprocità nel senso che una è il presupposto dell’altra, non può configurarsi un contratto a prestazioni corrispettive. Il mutuo gratuito viene allora generalmente considerato come contratto unilaterale.

[4] M. Iannini, op. cit., p.21.

[5] Cass., 21 febbraio 2003, n. 2653.

[6] Cass., 19 novembre 2013, n. 25903, la quale asserisce che: << la natura reale del contratto di mutuo non richiede in via tassativa che la cosa mutuata sia materialmente consegnata dal mutuante al mutuatario, l’esigenza del requisito della traditio potendo ritenersi soddisfatta in determinati casi, allorquando il risultato pratico completamente raggiunto si identifichi con quello che si sarebbe realizzato con la consegna materiale del bene mutuato>>. Secondo Cass., 12 ottobre, 1992, n. 11116, sostiene che il requisito della consegna è soddisfatto quando il mutuatario acquista la disponibilità giuridica delle cose e per fare ciò è necessario che il mutuante <<crei un titolo autonomo di disponibilità a favore del mutuatario, perché è solo in tal modo che la somma esce dal patrimonio del mutuante ed entra in quello del mutuatario>>. Nello stesso senso M. Iannini, op. cit., p. 23, la quale ritiene che qualsiasi atto che immetta il mutuatario nella disponibilità dei beni inteso come <<potere giuridico di influire mediante le proprie direttive sulla destinazione delle cose date a prestito, senza che a tal fine si renda necessaria l’attività di cooperazione del soggetto finanziatore>>, è idoneo a configurare la consegna richiesta dall’art. 1813 c.c.

[7] In tema di mutuo bancario l’art. 117 t.u.b prevede la forma scritta a pena di nullità. La forma scritta è prescritta in modo da porre l’attenzione del cliente sulle condizioni dell’accordo che si presta a firmare.

[8] Nel nostro ordinamento vige il principio di libertà delle forme secondo il quale, se non è richiesta una forma specifica, le parti sono libere di manifestare la propria volontà liberamente. Il legislatore prevede espressamente per quali contratti è richiesta la forma scritta a pena di invalidità (ad substantiam) o a pena di negare la prova dell’accordo in sede giudiziale (ad probationem).

[9] Sul piano del contenuto gli interessi devono essere indicati specificatamente. In questo senso Cass., 30 ottobre 2015, n.22179, la quale afferma: <<in tema di contratti di mutuo, perché una convenzione relativa agli interessi sia stipulata ai sensi dell’art. 1284, terzo comma, cod. civ., che è norma imperativa, la stessa deve avere un contenuto assolutamente univoco e contenere la puntuale specificazione del tasso di interesse; ove il tasso convenuto sia variabile, è idoneo ai fini della sua precisa individuazione il riferimento a parametri fissati su scala nazionale alla stregua di accordi interbancari, mentre non sono sufficienti generici riferimenti, dai quali non emerga con sufficiente chiarezza quale previsione le parti abbiano inteso richiamare con la loro pattuizione >>. La Corte cerca in questo modo di salvaguardare l’esigenza di certezza e obiettività di clausole che potrebbero determinarsi lesive per il mutuatario.

[10] www.treccani.it

[11] Art 3 lett. c codice del consumo: “professionista: la persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario”.

[12] Tra le tante novità possiamo annoverare l’art. 120 septies, recante i principi generali, che impone alla banca di comportarsi secondo diligenza, correttezza, trasparenza e con attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori, oppure, l’art. 120 novies in tema informativa precontrattuale (“Il finanziatore o l’intermediario del credito mette a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole…”) o ancora l’art. 120 undecies relativo alla valutazione del merito creditizio del consumatore e così via.

 

2. IL PIANO DI AMMORTAMENTO

Il piano di ammortamento è quel documento, allegato al contratto di mutuo, che indica le modalità di estinzione dello stesso. Esso ricopre un ruolo fondamentale poiché consente al mutuatario di conoscere gli oneri economici che dovrà sostenere e di essere in grado in ogni momento di controllare lo stato attuale del rimborso.

In esso vengono indicati:

• L’importo totale preso in prestito
• La durata del finanziamento
• La scadenza delle rate
• Il tasso d’interesse annuo (TAN)
• Le singole rate da pagare

Le varie rate sono formate da due componenti il cui ammontare varia in base al piano di ammortamento prescelto: la quota capitale e la quota interessi. La quota capitale corrisponde alla frazione della somma mutuata che viene periodicamente rimborsata mentre, la quota interessi, indica il compenso che il mutuatario corrisponde alla banca per l’utilizzo del denaro.

Esistono varie tipologie di piano di ammortamento; in questo approfondimento si metteranno a confronto il mutuo con piano di ammortamento alla tedesca quello con piano di ammortamento alla francese (utilizzato per più del 90% dei contratti di mutuo) ed il mutuo che prende vita dalla stipula del c.d. contratto di risparmio edilizio. 

 

3. IL CONTRATTO DI RISPARMIO EDILIZIO

Il contratto di risparmio edilizio è un complesso schema contrattuale specificatamente disciplinato dalla legge sul risparmio edilizio tedesca (bausparkassengesetz) del 16. 11. 1972.

Tale schema contrattuale è finalizzato a condizionare la concessione di un finanziamento per l’acquisto e/o ristrutturazione di un immobile (nella normalità dei casi, quello da destinare ad abitazione) al previo accumulo, da parte dello stesso soggetto aspirante al prestito, di una provvista suscettibile di coprire una parte (più o meno) significativa dell’importo da ricevere a mutuo

In Italia tale schema negoziale viene applicato da un famoso gruppo bancario tedesco sulla base del principio di autonomia negoziale espresso nel codice civile (art.1322).

Il contratto di finanziamento così inteso consta di 2 fasi: una prima fase c.d. di mutuo immediato ed una seconda fase definita mutuo di assegnazione.

 

3.1. IL MUTUO IMMEDIATO

Il rapporto si apre con la sottoscrizione di un contratto di Risparmio Edilizio dove vengono stabiliti:

• la somma di risparmio. Rappresenta l’importo di cui il risparmiatore vuole disporre.
• la rata di risparmio. L’importo che il cliente accantona.
• la rata di ammortamento, costituita dalla quota capitale + la quota interessi.
• tasso del mutuo. L’interesse da pagare sulla somma mutuata.

All’inizio del rapporto il mutuatario procede all’accantonamento delle rate di risparmio sul proprio conto di Risparmio edilizio ad un tasso di interesse garantito (contratto di deposito vincolato). Contestualmente, se necessita dell’erogazione anticipata delle somme, il beneficiario ottiene una somma di denaro in prestito (mutuo immediato) per la quale non è previsto ammortamento: Il mutuatario si limiterà a versare solamente la quota interessi mensile calcolata sull’importo complessivamente ottenuto.

Il versamento delle rate di risparmio prosegue fin quando si raggiunge la data di assegnazione che coincide nel tempo in cui il rapporto tra le somme accantonate e la somma di risparmio sia congruo.

Al decorrere della data di assegnazione il mutuatario matura il diritto di ottenere il mutuo di assegnazione pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto di Risparmio Edilizio (costituito dalle quote versate + interessi sulle stesse maturati) alla data di assegnazione. Più nello specifico la data di assegnazione è calcolata in applicazione di una formula matematica che mette in rapporto la quantità di denaro accantonato e la durata della fase di risparmio con l’importo di mutuo richiedibile, la durata del mutuo stesso ed il tasso scelto dal cliente. Quando la resa del risparmio (ammontare del risparmio accumulato e periodo di risparmio) si trova in congruo rapporto con la resa del mutuo (ammontare del mutuo, durata del mutuo, e tasso del mutuo), il contratto viene assegnato.

 

3.2 IL MUTUO ASSEGNAZIONE

Alla data di assegnazione il contraente avrà diritto a ricevere un mutuo il cui ammontare sarà pari alla differenza fra la somma di risparmio ed il saldo del conto di Risparmio Edilizio alla data di assegnazione. Le somme erogate a titolo di mutuo di assegnazione andranno utilizzate dal cliente oppure, in caso di prefinanziamento, andranno ad estinguere il prefinanziamento. Ad ogni modo il mutuo assegnazione verrà rimborsato secondo un piano di ammortamento alla francese.

Tale piano di ammortamento prevede la corresponsione di rate costanti costituite da una quota di capitale crescente e una quota d’interessi sul capitale residuo (interesse scalare) decrescente. In altri termini le prime rate saranno prevalentemente di interessi mentre le ultime saranno quasi esclusivamente capitale.

Potremmo definire il finanziamento in questione come un mutuo alla tedesca [13] “atipico” basato su tre distinti rapporti contrattuali (contratto deposito, mutuo immediato, mutuo assegnazione) ma che segue le logiche di un mutuo con piano di ammortamento alla tedesca. Il mutuo infatti si compone di due fasi. Durante la prima fase di prefinanziamento con contestuale erogazione di un mutuo c.d. immediato, il mutuatario corrisponde soltanto interessi senza rimborsare il capitale ; successivamente, ad una data stabilita da una formula matematica, il mutuatario avrà diritto a ricevere il c.d. mutuo di assegnazione che verrà rimborsato secondo un piano di ammortamento alla francese con la quota d’interessi che andrà progressivamente diminuendo a scapito della quota capitale fino a prevedere un’ultima rata composta quasi esclusivamente da capitale.

Note

[13] Il mutuo alla tedesca è una tipologia di finanziamento che prevede un piano di ammortamento a rate costanti. Il rapporto contrattuale si svolge con il pagamento di una prima rata composta da soli interessi ed un’ultima composta da solo capitale. Nel mezzo sono previste rate costanti con quota capitale crescente e quota interesse decrescente.

 

4. IL MUTUO ALLA FRANCESE 

Viene definito mutuo alla francese quel mutuo il cui piano di ammortamento prevede la corresponsione di rate costanti. In particolare, tale piano è composto da rate la cui quota capitale è sempre crescente e la cui quota d’interessi è sempre decrescente [14]. Si calcolano gli interessi da corrispondere per ciascuna rata secondo un tasso fisso e si sottraggono alla stessa per ottenere la quota di capitale da versare che cambierà in crescendo al susseguirsi delle rate. In altre parole, gli interessi scalari verranno calcolati su di un capitale residuo sempre inferiore con la matematica conseguenza che la componente quota capitale all’interno della rata costante sarà sempre maggiore.

Per tale ragione il mutuatario si troverà inizialmente a corrispondere rate composte prevalentemente da interessi e al termine del rapporto contrattuale rate composte quasi esclusivamente da quota capitale.

Note

[14] Tribunale Roma sez. XVII, 07/11/2018, n.21351:<< Nel mutuo con ammortamento alla francese, a fronte di un capitale preso a prestito all’epoca iniziale, il debitore deve corrispondere rate di importo costante costituite da una quota-interessi decrescente e da una quota-capitale crescente. Ne consegue che anche nel metodo di capitalizzazione alla francese gli interessi vengono calcolati sulla quota capitale via via decrescente e per il periodo corrispondente a ciascuna rata, sicché gli interessi conglobati nella rata successiva sono a loro volta calcolati unicamente sulla residua quota di capitale, ovverosia sul capitale originario detratto l’importo già pagato con la rata o le rate precedenti>>. Dello stesso avviso Tribunale Parma, 11/03/2019, n.416.

 

5. RAFFRONTO TRA MUTUO ALLA FRANCESE, MUTUO ALLA TEDESCA “CLASSICO” ED IL CONTRATTO DI RISPARMIO EDILIZO

Per completezza nell’esposizione, una volta analizzato il contratto di mutuo e le suddette modalità di rimborso, è utile fare un confronto al fine di analizzare le conseguenze giuridiche derivanti dall’utilizzo di un piano di ammortamento piuttosto che un altro.

Iniziamo dalla comparazione tra il mutuo alla tedesca che possiamo qui definire “classico” ed il mutuo alla francese.

Come sopra evidenziato, entrambi i piani di ammortamento giungono al medesimo risultato: il rimborso tramite versamento di rate costanti (uguali nel loro ammontare complessivo).

La differenza risiede nella composizione delle rate.

Nel mutuo alla francese, avremo un insieme di rate costanti con una quota capitale crescente e una di interessi decrescente calcolati sul capitale residuo. Nel mutuo alla tedesca avremo una prima rata composta da soli interessi relativi al periodo di riferimento (3 mesi, 6 mesi ecc.); le rate successive subiranno una diminuzione nella parte relativa agli interessi e un aumento della quota capitale fino all’ultima rata composta esclusivamente dal capitale.

In entrambi i piani, il mutuatario corrisponderà rate iniziali per la maggior parte costituite da interessi con la conseguenza che un’estinzione anticipata del finanziamento [15] sarà più onerosa in quanto il capitale da rimborsare sarà concentrato quasi esclusivamente nelle ultime rate.

Nel mutuo alla tedesca, però, il valore nominale degli interessi sarà più basso poiché il calcolo avvenuto anticipatamente, si riferisce a valori attualizzati che sono leggermente più bassi rispetto al calcolo con ammortamento alla francese il quale presenta un maggior costo in termini di interessi passivi, ragione per cui, è il più utilizzato dalle banche.

Passiamo adesso al contratto di risparmio edilizio.

Una prima differenza si rileva nel fatto che il finanziamento ed il relativo rimborso avvengono sulla base di tre rapporti contrattuali strumentalmente collegati tra loro: contratto di deposito vincolato, mutuo immediato (eventuale) e mutuo di assegnazione.

Tratto caratterizzante rispetto al mutuo alla tedesca e quello alla francese si trova nell’autofinanziamento: il mutuatario accantona anticipatamente (prima di ricevere il mutuo) delle somme destinate ad estinguere parte del finanziamento.

Lo schema poi si differenzia dal piano alla francese perché, nel caso di mutuo immediato, il mutuatario si troverà a corrispondere rate composte da soli interessi e, solo successivamente, a seguito dell’assegnazione, rate con capitale crescente ed interessi decrescenti. Inoltre, il finanziamento de quo, si contraddistingue dallo stesso mutuo alla tedesca “classico” poiché il rimborso dei soli interessi avviene tramite separato contratto (mutuo immediato). Quanto alla fase del mutuo assegnazione, ci troviamo di fronte ad un normale contratto di mutuo con ammortamento alla francese con le conseguenze che ne derivano nei termini sopra esposti.

Un mutuo di questo tipo, che presenta il “vantaggio” di essere quasi autofinanziato nasconde, secondo dottrina maggioritaria, non poche problematiche per ciò che concerne la tutela del mutuatario.

In primis, il cliente, trovandosi coinvolto in uno schema contrattuale complesso, e, spinto dal bisogno di acquisire l’immobile, finisce per stipulare, oltre al contratto di mutuo, anche un contratto di deposito bancario. Tale pratica configura una condotta decettiva [16] da parte dell’istituto di credito in violazione del principio di chiara e comprensibile informazione espresso nell’art. 5, comma 3 del Codice del consumo. Da segnalare inoltre ulteriori criticità del mutuo stipulato dal gruppo tedesco in ragione alla conformità al principio di trasparenza sancito dall’art. 117 del TUB. Come già sopra annunciato, il dlgs. n. 385 del 93’ prevede il principio della forma scritta dei contratti bancari: il principio in esame, in un contesto come quello bancario dove le parti sono in una posizione di asimmetria informativa, svolge un ruolo fondamentale in quanto garantisce al cliente la possibilità di essere al corrente su tutti gli oneri che sono conseguenza della stipula del contratto.

Il contratto de quo si mostra sprezzante del principio di trasparenza caratterizzandosi per un alto grado di incertezza dei termini e delle condizioni contrattuali. Il piano di ammortamento, infatti, non fornisce alcun chiarimento al cliente in ordine alla durata del mutuo: ci si limita a stabilire genericamente che ad una certa data quando il rapporto tra accantonamento e somma sottoscritta sarà “congruo” il mutuatario avrà diritto ad ottenere le somme pattuite [17]. Incertezza che rimane anche in merito alle conseguenze del recesso anticipato del cliente e riguardo l’indicazione dell’EURIBOR [18], parametro fondamentale per rendere il cliente edotto della effettiva onerosità del mutuo e oggetto di un obbligo di indicazione da parte della banca in virtù del disposto dell’art. 117 comma 4 del TUB.

Tirando le fila del discorso, dopo una breve disamina dei tre istituti in questione, possiamo concludere che è meglio rifuggire da soluzioni contrattuali che all’apparenza possono sembrare convenienti ma che si mostrano  mero espediente dell’istituto di credito per ottenere un lucro ai danni del consumatore mutuatario e, piuttosto, prediligere forme di finanziamento tradizionali come quelle del mutuo “classico” alla tedesca e del mutuo alla francese le quali offrono maggiore trasparenza e quindi maggiore tutela al risparmiatore.

Note

[15]L’art. 7 del d.l. n. 7 del 2007 dispone al comma 1 che “E’ nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante”. La norma è intesa a tutelare il consumatore da patti che precedano oneri finanziari a carico del mutuatario. In questi casi la legge prevede il rimedio più severo della nullità del patto facendo però salvo la restante parte del contratto così come stabilito dal comma 2 dell’articolo in questione (“Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto”).

[16] Gli art. 21 ss. del cod. cons. puniscono le c.d. pratiche commerciali scorrette volte ad indurre il consumatore ad una scelta meno avveduta del prodotto o addirittura a stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe mai stipulato.

[17] Da notare come la scelta di un preciso piano di ammortamento non è priva di conseguenze per il mutuatario. Una maggiore durata del mutuo significa ridurre l’importo delle rate periodicamente versate, ma anche aumentare il tempo in cui si corrisponderanno interessi alla banca, con la conseguenza che alla fine si avrà per il cliente un onere economico tanto maggiore quanto più lunga è la durata dell’ammortamento.

[18] L’EURIBOR è un tasso di riferimento giornaliero indicante il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee. Tale saggio viene utilizzato dalle banche per la determinazione dell’interesse che viene parametrato all’EURIBOR al quale viene aggiunto il c.d spread e l’indicazione della base rappresentata dal numero di giorni dell’anno commerciale (360 giorni) o dell’anno solare (365 giorni) di riferimento. È una componente esogena del mutuo bancario ma che influisce sul quantum degli interessi dovuti e quindi sull’economicità dell’affare.

DM